부동산 거래 시 꼼꼼하게 체크해야 할 서류가 있는데 그것은 바로 ‘등기부등본’이다. 등기부등본은 쉽게 말해 부동산의 이력서인 셈으로, 집주인이 해당 부동산을 담보로 빌린 돈이 있는지, 선순위 변제권을 가진 세입자가 있는지 등 집의 상태와 과거 이력을 알 수 알 수 있는 매우 중요한 서류라고 할 수 있다.
하지만 최근 등기부등본을 꼼꼼하게 확인한 후 부동산을 구매했음에도 얼마 뒤 그 부동산이 경매로 넘어가게 되는 상황을 뉴스보도에서 자주 접할 수 있다.
- 부동산 거래 시 등기부등본만 믿고 거래해서는 안 되는 이유
- 우리나라 등기소의 현주소
- 등기부등본 확인하는 방법과 계약서 특약 추가
- 부동산 권리보험 가입
부동산 거래 시 등기부등본만 믿고 거래해서는 안 되는 이유
예를 들어, 빌라 매입을 위해 등기부등본을 확인해보니 집주인이 구입 과정에서 대출을 받기는 했지만 모두 다 갚은 상태였고, 근저당도 없어 믿고 2억 원에 빌라를 매입했는데 잠시 후 이전 집주인으로부터 대출을 아직 다 갚지 않았으니 담보물 효력을 복구시키겠다는 소장이 날아왔다. 결국 등기부등본만 믿고 있다가 당한 셈이다.
그 이유는 과거 전 집주인이 은행에서 빌라를 담보로 1억2천만 원을 대출받아 등기부등본에 근저당이 설정되어 있는 것을 마치 갚은 것처럼 서류를 위조해 등기소에 제출했고, 또한 등기소에서는 전 집주인이 제출한 서류의 사실여부를 확인해보지도 않고 근저당 말소처리를 해주었기 때문이다.
따라서 깨끗해진 등기부등본에 속아 빌라를 구매한 것이다. 결국 소송이 진행되었고, 피해자는 은행의 담보물 효력을 다시 복구시켜야 한다는 요구대로 담보물 효력을 다시 복구시켜야 했으며 경매 처리되기 전 현재 살고 있는 빌라에서 나가야 한다는 판결을 받은 것이다. 만약 등기소에서 허위 위조 서류인지만 확인했다면 이러한 피해가 일어나지 않았을 텐데 말이다.
우리나라 등기소의 현주소
하지만 많은 사람들이 이러한 사실을 아직 잘 모르고 있다. 안타깝게도 현행법상 등기부등본은 공신력이 없으며 현재 우리나라 등기부등본 구조가 서류만 갖춰 가져가면 사실여부 관계없이 서류만 보고 판단하는 구조로 되어있다. 또한 등기부등본 진위 여부를 등기소에서는 법적으로 책임지지 않는다.
등기부등본 확인하는 방법과 계약서 특약 추가
이에 전문가들은 등기부등본 확인은 부동산 거래 시 반드시 필요한 절차라고 말하고 있으며 확인 시 좀 더 꼼꼼하게 확인해야 한다고 말하고 있는데 특히 아래의 이미지에서 빨간색으로 그어진 삭선을 잘 살펴볼 필요가 있다.
그러므로 위의 이미지의 등기부등본에서 이미 말소되어 삭선이 그어졌더라도 정말 말소가 된 것이 맞는지를 해당은행 지점에 연락해 반드시 다시 한 번 확인해야만 한다. 또한 만에 하나 위조된 등기부등본으로 인해 피해가 발생하더라도 법적으로 보호를 받을 수 없기 때문에 계약서를 작성할 때 특약으로 다음과 같은 내용을 반드시 추가해야 한다.
‘등기부등본을 기본으로 권리관계를 파악했지만 만약 문제가 생기면 매도인이나 임대인에게 책임이 있다’
이러한 내용을 추가해두면 나중에 문제 발생 시 소송할 때 좀 더 유리할 수 있다. 그래도 불안하다면 부동산 권리보험에 가입하는 것도 좋은 방법이다.
부동산 권리보험 가입
부동산 권리보험이란, 부동산 물건 취득과 관련해 발생하는 손해를 보전해주는 보험으로, 시가 3억 원 기준 15만 원 정도의 보험료가 든다고 한다. 가입은 민간 손해보험사를 통해 가입할 수 있으므로 부동산 매매 금액이 크거나 불안하다면 활용해 보는 것도 좋을 듯싶다.
