최근 주택 거래량이 급격히 감소하고 부동산 가격 하락이 대두 되면서 전세를 선호하는 사람들이 증가하다보니 전세대출 수요도 함께 높아지고 있다. 특히 사회초년생이나 결혼을 앞둔 젊은층이 전세대출을 처음 받는 경우가 대부분이라 이를 막연하게 두려워하고 어려워한다.
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● 전세대출 받는 방법 및 순서
① 대출상품 결정
가장 먼저 자신에게 가장 유리한 대출 상품을 선택하는 것이 중요하다. 전세대출은 크게 3가지가 있는데, 버팀목 대출 등의 기금·정책 대출이 있고, 시중은행 전세 자금 대출, 그리고 보험사나 다른 금융 기관에서 운영하는 전세대출도 있다.
금리 측면에서는 당연히 기금·정책 대출 받는 것이 좋지만, 이러한 대출은 제한사항이 많다. 일단 무주택이어야 하고, 소득과 자산도 일정 수준 이하여야 하니 말이다. 여하튼 자신의 상황에 맞게 3가지 대출 중 가장 유리한 상품을 선택하면 된다.
② 대출상담
어떤 대출을 받을지 결정했다면 대출 신청하기 전 대출 가능 여부를 확인하기 위해 먼저 대출 상담부터 받아 보는 것이 좋은데, 사실 버팀목 대출 등의 기금·정책 대출은 심사가 들어가기 전에는 은행에서도 정확하게 상담을 해주지 못하기 때문에 개인이 직접 공부해야하는 부분도 있다.
그리고 은행 전세대출을 받을 것이라면 은행을 방문해 상담을 받으면 되는데, 여기서 중요한 점은 반드시 주거래 은행을 고집할 필요는 없다. 은행 전세대출은 은행별로 대출 금리가 제법 차이가 나기 때문에 최대한 많은 은행을 방문해 상담을 통해서 금리가 가장 낮은 은행을 선택하면 된다.
※참고로 대출 상담을 위한 은행 방문 시 빈손으로 가도 무방하지만 최소한 대출 받고자 하는 전세집의 등기부등본 정도는 가지고 가는 것이 좋다.
등기부등본을 챙겨가는 이유는 전세집의 권리 관계가 있는지 확인하기 위함인데, 혹시 등기부등본상에 근저당권 또는 가등기, 압류, 가압류 등이 있다면 계약하지 말고 다른 집을 알아보는 것이 좋다. 등기부등본은 인터넷 등기소에서 1000원이면 발급이 가능하다.
③ 전세계약 체결
은행 상담을 통해 대출 받는데 문제가 없는 경우 전세계약을 체결하면 되는데, 전세대출을 받을 것이라면 반드시 부동산을 통해 계약하고 계약금은 최소 전세보증금의 10%를 지불하는 것이 좋다. 그 이유는 대부분의 전세대출은 부동산을 통해 계약하며 계약금으로 보증금의 5~10% 이상 지불한 계약서를 요구하기 때문이다.
※참고로 앞서 대출 상담 결과 대출이 가능할 줄 알고 있다가 전세계약 이후 본 심사에서 전세대출 실행이 부결되는 것이 걱정되는 경우, 전세계약 시 계약서상에 “전세대출 심사 부결 시 임차인은 계약을 취소할 수 있으며 이때 임대인은 배상 없이 임차인에게 계약금을 100% 돌려준다”와 같은 특약문구를 추가하는 것도 방법이 될 수 있다. 하지만 이러한 특약문구는 임대인이 싫어할 수 있기 때문에 상황에 따라 융통성 있게 진행하는 것이 좋다.
④ 확정일자 받기
전세계약까지 체결 했다면 전세대출 신청하기 전 확정일자부터 받아야 한다. 확정일자는 전세계약서가 효력을 가졌다고 법률상 인정받은 일자를 의미하는데, 이러한 확정일자를 굳이 대출신청하기 전에 미리 받을 필요가 있냐고 생각할 수 있지만, 대부분 신청 서류로 확정일자를 받은 전세계약서를 요구한다.
따라서 계약서 작성 후 바로 확정일자 받는 것이 좋다. 참고로 확정일자를 받는 방법은 전세계약서를 가지고 거주지 관할에 있는 행정복지센터를 방문해 확정일자를 받으러 왔다고 하면 전세계약서 앞면 또는 뒷면에 확정일자 도장을 찍어 준다.
⑤ 대출신청
확정일자까지 받았다면 대출신청을 하면 되는데, 확정일 이후 대출신청을 빨리할수록 좋다. 참고로 기금·정책 대출은 40일 전, 늦어도 30일 이전(토·일·공휴일을 제외한 영업일 기준)에 신청하는 것이 좋으며, 일반 은행대출은 30일 이전, 늦어도 15일 이전(토·일·공휴일을 제외한 영업일 기준)에 신청하는 것이 좋다.
대출신청 시 여러 가지 서류를 준비해야 하는데, 대표적으로 ➊ 확정일자를 받은 전세계약서, ➋ 소득을 확인할 수 있는 근로소득원천징수영수증 또는 소득금액증명원, 그리고 ➌ 건강보험자격득실확인서 등을 준비해가는 것이 좋다. 이밖에 다른 서류도 필요할 수 있으므로 은행 방문 전 전화로 필요한 서류를 문의한 후 필요한 서류를 미리 챙겨놓는 것이 좋다.
⑥ 대출실행 및 이사
대출신청까지 했다면 이제 대출실행일인 이사일 또는 잔금일까지 기다리면 되는데, 대출실행일이 되면 대출금이 집주인 계좌로 바로 입금이 되고, 대출 실행된 것을 확인한 후 대출금과 계약금을 제외한 나머지 금액을 집주인에게 이체하면 된다.
⑦ 전입신고
대출금을 받고, 잔금까지 이체했다면 이사 당일인 대출실행일에 바로 전입신고를 하는 것이 좋다. 물론, 전입신고는 인터넷으로도 가능하지만 가급적이면 이삿짐 옮기는 동안에 행정복지센터를 방문해 직접 하는 것이 좋다.
이렇게 전입신고를 이사 당일에 하는 이유는 확정일자 받고 전입신고와 이사까지 완료하면 대항력과 우선변제권이 생기는데, 이러한 대항력과 우선변제권이 생겨야만 자신의 전세금을 보호할 수 있기 때문이다.
⑧ 필요 시 전세보증보험 가입
전입신고까지 완료했다면 전세보증보험에 가입하면 되는데, 전세보증보험은 필수는 아니며, 필요하다고 생각되는 경우 가입하면 된다. 사실 전셋집에 문제가 생겨 경매에 넘어간다고 할지라도 임차인 입장에서는 최후의 보루로 전세보증금대신 집을 받아 버리면 된다.
그러므로 전셋집에 오래 살수록 좋고, 최악의 경우 전세보증금 대신 집을 얻으면 더 이익이라고 생각되는 경우 굳이 전세보증보험에 가입할 필요는 없다.
하지만 계약 만료 시점에 전세보증금을 제대로 돌려받지 못할 것이 우려되거나 전세보증금이 집값 대비 너무 높거나 또는 아파트가 아닌 빌라 등의 다른 유형의 주택에 거주하는 경우 전세보증보험에 가입해 놓으면 좋을 듯싶다.
참고로 전세보증보험은 전세계약 기간이 ½ 이상 남았을 때만 가입이 가능한데, 예를 들어 전세계약기간이 2년이라면 1년 이상 계약 기간이 남았을 때 가입할 수 있으므로 이사하고 1년 안에 가입하면 된다.
| 주택도시보증공사(HUG) |
| 주택금융공사(HF) |
| SGI 서울보증 |
정리하자면, 먼저 기금·정책 대출과 은행 대출 또는 다른 금융기간 대출 중에서 어떤 대출을 받을지 선택하고, 대출 상담을 받은 후 전세계약을 체결하면 되며, 행정복지센터를 방문해 확정일자를 받아 대출신청한 다음, 대출실행일에 이사를 하면 된다. 그리고 이사하면서 전입신고는 바로 하는 것이 좋고, 필요하다면 전세보증보험에 가입하면 된다.
➊ 대출상품 결정→ ➋ 대출상담 받기→ ➌ 전세계약 체결→ ➍ 확정일자 받기→ ➎ 대출신청 하기→ ➏ 대출실행 및 이사→ ➐ 전입신고→ ➑ 전세보증보험 가입
