100세 시대를 맞아 노후 준비가 중요한 과제가 되었다. 그러나 많은 고령층이 자산의 대부분을 부동산에 의존하고 있어 매달 필요한 현금을 확보하기 어려운 실정이다. 이에 대한 해결책으로 주택연금이 주목받고 있다. 본 포스트에서는 주택연금이란 무엇인지, 가입 조건과 장점, 그리고 노후 재정 문제를 어떻게 해결할 수 있는지 구체적으로 소개한다.
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지난 2024년 5월 한 리서치 업체가 조사한 결과에 따르면, ‘자녀에게 부양의 의무를 지게하고 싶지 않다’는 응답이 83.2%, 노후를 스스로 준비하겠다고 한 응답은 무려 92%로 나타났다.
하지만 현실은 이러한 응답과는 다르다. 60세 이상의 고령층 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 거의 80%에 달한다. 즉, 평생 열심히 일해서 집 한 체 마련했지만, 자녀양육과 생활비에 지출하다 보니 수중에 남은 현금 자체는 얼마 없게 된 것이다.
그래서 여전히 많은 노년층이 먹고 사는 문제에 있어 취약한 상태라고 할 수 있다. 물론, 연금제도가 마련되어 있지만, 정작 수급액은 필요 생활비에 한참 못 미치는 실정이라, 65세 이상의 어르신 3명 중 1명은 아직까지도 일을 하고 있다는 통계가 있다.
주택연금이란?
기대수명이 점차 증가하고 100세 시대라는 말은 이제 새로울 것도 없다. 그에 따라 개인이 개인의 삶을 스스로 책임질 수 있도록 국가가 나서야 한다는 목소리는 점점 커지고 있고 정부는 이에 맞게 다양한 정책과 제도를 마련해 왔는데, 올해로 17주년을 맞은 주택연금도 그 중 하나다.
시행 초기에는 가입을 주저하는 반응이 많았지만, 내 집에서 계속 살면서 매달 현금이 들어오니 노후 생활에 도움이 되고 그 덕인지 해마다 가입자 수가 증가해 2007년 주택연금 출시 이후 총 13만 명이 가입했으며, 매년 1.5만 명이 가입 중이다.
연금도 받고 일도 하지만 물가상승으로 턱없이 부족한 생활비, 자식한테 손 벌리기는 싫지만, 가진 것은 집 한 채뿐, 그런데 이러한 노령가구를 위한 제도가 이미 마련되어 있었다.
국민연금, 공무원연금 등 공적연금, 기업이 주는 퇴직연금, 개인이 가입하는 개인연금, 부채 연금 개인이 가입하는 개인연금까지 우리나라에는 다양한 연금제도가 있는데, 성격이 다소 특이한 연금 하나가 있다. 바로 주택연금이다.
주택연금을 간단하게 말하면 자신이 살고 있는 주택을 담보로 매달 연금형식으로 대출을 받는 제도로, 역모기지라고도한다. 연금이라고 이름 붙인 것에서 알 수 있듯, 평생 지급이 원칙이어서 주택 소유주(가입자)가 사망할 때까지 매월 연금이 지급되고, 만 55세 이상 부부 중 한 사람만 대한민국 국적을 갖고 있는 경우 누구든 가입이 가능하다.
담보 대상 주택 조건은?
담보 대상 주택 조건은 우선 공시가격이 12억 원 이하의 실거주 주택이어야 한다. 공시가격이 기준이기 때문에 시세로는 그 이상이어도 상관없으며, 다주택자라고 하더라도 모든 주택의 공시가격의 합이 12억 원 이하이기만 하면 되는데, 주택 하나만 담보로 하기 때문에 그 주택에 해당하는 연금만 지급받게 된다.
참고로 가입자가 사망했을 경우에는 연금은 배우자에게 100% 승계가 가능하다. 배우자에게 승계될 때 연금액이 감액되는 일부 공적연금에 비하면 확실히 유리한 조건이라고 할 수 있다.
주택연금 가입 전 따져 봐야 할 것들은?
가장 중요한 것은 연금수령액이다. 소중한 내 집을 담보로 하는 것이니만큼 내 집의 가치만큼 돌려받아야하니 말이다. 일단 연금수령액은 공시가격이 아닌, 가입당시의 인터넷 시세를 기준으로 책정되는 것이므로 주택의 실제 가치에 비해 연금수령액이 크게 낮아지는 경우는 없으니 크게 걱정하지 않아도 된다.
대신, 가입 당시가 기준인 만큼 연금 가입 후에는 집값이 올라가든 내려가든 수령액은 변동되지 않는다. 즉, 집값이 떨어지더라도 지급액은 변하지 않는다.
하지만 집값이 오르는 경우 연금에 가입하는 것보다 집값이 올라가기를 기다리는 쪽이 더 낫지 않나 싶을 텐데 꼭 그렇지만은 않다. 그 이유는 매년 집값이 오른다는 전제로 집값 상승률을 반영해 지급액을 산정하기 때문이다.
거기다 부부 모두 사망할 때까지 받은 대출 잔액보다 집값이 더 큰 경우 그 차액이 자녀에게 상속되기 때문에 나중에 집값이 오른다고 해도 크게 손해 보는 것은 없다.
또한 지급유형도 다양해 자신의 사정에 맞게 연금 수령 방식을 선택할 수 있는데, 일정한 액수를 받을지, 초기에 받을지, 나중으로 갈수록 더 많이 받을지를 선택할 수 있으며, 평생 받을지, 정해진 기간 동안 받을지 이러한 기간도 선택이 가능하다.
대출 한도의 50%까지 미리 당겨 받을 수도 있어 혹시라도 병원비 등 목돈이 필요한 경우에도 유용하게 활용할 수 있으며, 집값으로 월 지급액을 산정하다보니 집값이 상대적으로 낮은 경우 지급액이 적다고 느낄 수 있는데, 이런 경우 일정 요건에 부합하면 우대형 주택연금을 선택해서 더 많은 지급액을 받을 수 있으니 잘 알아보고 가입하는 것이 좋다.
자신 또는 부모님은 연금을 얼마나 받을 수 있나?
나이와 주택 가격 등 개개인이 갖춘 요건에 따라 천차만별이다. 기본적으로 나이가 많을수록, 주택 가격이 높을수록 월지급액은 올라간다. 예를 들어, 만 70세에 5억짜리 주택을 가지고 정액형으로 가입한다면 월지급금은 147만원이 된다. 그리고 같은 가격의 주택을 가지고 같은 조건으로 80세에 가입하게 된다면 월지급금은 237만원이 된다.
정액형이 아닌, 초기증액형으로 선택하는 경우 만 70세 기준 초기 10년간은 172만원을, 10년 이후에는 약 120만원을 받게 된다. 이 부분은 주택금융공사 공식 홈페이지(https://www.hf.go.kr/ko/index.do)에서 ‘예상연금조회’ 항목을 이용하면 예상 지급액을 손쉽게 확인하실 수 있다.
자신의 집 소유권이 나라로 넘어갈 수 있나?
우선 담보를 설정하는 과정에서 담보 제공을 저당권 방식으로 할지 신탁 방식으로 할지를 결정하게 되는데, 먼저 저당권 방식을 선택하면 소유권은 가입자에게 그대로 남아 있다. 대신 가입자 사망 후에 배우자가 연금을 승계 받으려면 상속인의 동의를 얻어야 한다.
그리고 신탁 방식을 선택하면 일단 주택의 소유권이 공사로 넘어가긴 한다. 하지만 가입자가 사망하더라도 자동으로 연금이 배우자에게 승계되고, 대출 잔액이 모두 상환되는 경우 소유권도 되찾을 수 있다.
또 소유권은 보장된다고 하더라도 실거주가 원칙이며, 어디 가지도 못하고 무조건 그 집에서 살아야 하나 헷갈릴 수 있는데, 주택금융공사에서 지정하는 조건에 부합한다면 예외가 인정되고 이사도 자유롭게 갈 수 있다. 새로 이사한 주택에 대해 새로 담보를 설정하고 그에 맞게 조정된 연금액을 받을 수 있으니 말이다.
상환 시기나 이자 때문에 문제가 생기지는 않을까?
주택연금은 평생 지급과 함께 평생 거주가 원칙이다. 자신의 집에서 계속 살면서 당장 유용할 수 있는 현금을 확보할 수 있다는 것이 가장 큰 장점으로, 일반 주택담보대출이 LTV, DSR을 충족해야 하는데 비해 조건도 단순하고 사는 동안 이자를 갚아야하는 부담도 없다.
그럼 언제 갚으면 되는 걸까?
연금 가입자와 배우자, 즉 연금을 받을 사람이 모두 사망하면 공사가 경매 또는 공매를 통해 주택을 처분하고 그 처분 대금으로 대출 잔액을 상환하게 된다. 앞서 언급했듯이 것처럼 그 사이에 집값이 올라서 갚아야 할 금액보다 집을 처분한 금액이 더 큰 경우 차액은 상속인(자녀)에게 상속된다.
반대로 갚아야 할 금액이 집값보다 큰 경우에도 크게 걱정할 것은 없다. 공사가 알아서 은행의 차액까지 모두 상환하고 주택연금 대출 잔액은 상속인에게 청구 되지 않는다. 만약 가입자의 상속인이 주택을 돌려받고 싶다면 대출 잔액을 상환하고 주택 소유권을 가져갈 수 있으니 말이다.
