주택청약을 해보고는 싶은데 방법은 잘 모르겠고, 청약통장을 만들어 놓기는 했는데 어떻게 활용해야 할지도 모르겠는 사람들이 많다. 사실 청약을 처음 접하는 경우라면 청약 순위와 청약 점수 등 청약에 대한 개념들을 잘 알지 못해 좋은 청약 기회들을 놓치는 경우가 많다. 따라서 청약통장 최대한 활용하는 방법을 알고 있는 것이 중요하다.
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● 청약통장이란?
청약통장이란, 주택청약종합저축통장의 줄임말로, 쉽게 말해, 주택을 청약할 수 있는 기회가 담겨 있는 통장을 말하는데, 청약통장을 이해하기 위해서 청약통장이 나오게 된 배경에 대하여 알아두면 좋다.
과거부터 지금까지 사람들은 좋은 장소에 있는 그리고 저렴한 가격으로 내 집 마련을 것을 꿈꿔왔다. 하지만 집은 적고, 사람은 많기 때문에 모두가 자신이 원하는 집을 구입하는 것은 쉽지 않았다. 따라서 기준을 정해 점수가 높은 사람부터 집을 얻을 수 있게 하자는 의견이 나왔고, 이렇게 등장한 것이 바로 주택청약에 사용할 수 있는 청약통장인 것이다.
이렇게 해서 청약통장을 가지고 있거나 청약통장의 점수가 높은 사람들에게 우선 분양의 기회가 주어지는 것이다. 그렇다면 반대로 점수가 낮은 경우, 마음에 드는 집이 있어도 들어갈 수 없다는 것인데 그러므로 내 집 마련을 위해서는 청약통장의 점수를 높이는 것이 중요하다.
● 청약통장은 어디에 쓰이게 될까?
임대주택을 신청하려면 청약통장이 꼭 필요할까? 결론부터 말하자면 임대주택의 경우 청약통장이 있으면 좋지만 없어도 크게 상관없다. 만약 부동산에 관심이 있다면 ‘임대’와 ‘분양’의 차이를 알아야하는데, 임대는 집을 빌리는 것을 말하며, 분양은 집을 구매하는 것을 말한다.
앞서 청약통장에는 청약할 수 있는 기회가 담겨 있다고 설명했는데, 정말 청약통장의 기회는 단 한 번밖에 없다. 따라서 한번 기회를 사용하고 나면 청약통장의 기능은 끝나는 것이라고 생각하면 된다. 이러한 청약통장의 기회는 임대가 아닌, 분양에서만 사용되는데 즉, 임대를 신청하든, 임대에 당첨되든 청약통장 기회의 사용과는 관련이 없다는 말이다.
※참고로 임대에도 청약통장의 기회를 사용하는 상황이 한 가지 있는데 ‘5년 후 분양 전환되는 집’ 등의 분양과 연관되어 있는 임대주택에서는 사용되므로 공고문을 잘 읽고, 분양과 관련된 임대주택인지를 반드시 확인하는 것이 중요하다.
그리고 임대에서 청약통장을 보유하면 가산점이 부여되는 경우가 있는데, 임대주택 신청 시 청약통장이 필요하거나 청약통장을 보유하고 있으면 가산점을 주는 공고가 종종 있다. 물론 이럴 경우에는 청약통장이 필요할 수 있지만 청약통장의 기회의 사용과는 상관없다. *임대주택별로 각각 다르기 때문에 이 역시 공고문을 잘 확인해 보는 것이 좋다.
● 청약통장은 꼭 필요할까?
만약 임대 또는 분양에 전혀 관심이 없다면 청약통장은 필요 없다. 하지만 조금이라도 관심이 있는 경우 일단 청약통장은 만들어 두는 것이 무조건 좋다. 그 이유는 청약통장이 있어야만 임대든, 분양이든 신청 가능하거나 가산점을 주는 공고들이 대부분이기 때문이다.
그럼에도 청약통장에 대한 오해 때문에 청약통장을 만들지 않고 있는 경우가 많은데, 가장 대표적인 오해로는 청약통장에 돈 넣으면 나중에 당첨되거나 하면, 그 돈 사라지는 것으로 오해하는 것이다. 하지만 청약통장에 있는 돈은 사라지지 않는다. 당첨의 유무에 상관없이 말이다.
다만 한 번 돈을 청약통장에 넣기 시작하면 통장을 해지하기 전까지는 돈을 인출하는 것이 불가능하다. 물론, 청약통장 대출로는 인출이 가능하지만 이자가 붙기 때문에 신중하게 고려하는 것이 좋다.
또한 청약통장의 기회가 한번이라고 신청도 한번 신청해서 탈락하면 끝인 것으로 오해하는 경우도 있다. 그러나 청약통장은 한번 신청하면 기회를 잃는 것이 아닌, 한번 당첨되면 청약통장의 기능을 상실되는 것이다. 즉, 당첨이 돼야만 청약통장의 기능이 상실되는 것으로, 당첨이 되지 않았다면 청약통장을 몇 번이고 사용가능하다.
여기서 중요한 것은 만약 당첨이 되었다면 기회가 사라지기 때문에 계약할 의사가 있는 집을 선택하는 것이 매우 중요하다. 아무생각 없이 신청했다가 덜컥 당첨되고 나서 계약을 하지 않는 경우 청약통장의 기회만 날릴 수 있으므로 신중한 고려와 판단이 필요하다.
● 청약통장을 최대한 활용하는 방법
청약 통장은 가입 기간이 중요하기 때문에 만약 청약통장이 없다면 빠르게 만드는 것이 좋다. 그리고 청약통장을 만들기는 만들었는데 금전적 여유가 없다면 청약통장에 매월 2만원씩이라도 꾸준히 넣는 것이 핵심이다.
참고로 청약통장에 한 달에 넣을 수 있는 최소 금액은 2만원이므로 금전적 부담이 있다면 납입 횟수를 채우기 위해서라도 매월 2만원씩이라도 넣는 것이 좋다는 말이다.
반대로 금전적 여유가 있다면 청약통장에 매월 10만원씩 넣는 것이 좋은데 10만원은 청약통장에 납입할 수 있는 한 달 최대 금액으로, 50만원을 넣든, 100만원을 넣든 한 달 인정 금액은 최대 10만원이기 때문에 납입금액을 최대로 채우기 위해서는 매월 10만원씩 넣는 것이 더 유리하다.
예를 들어 100만원을 굳이 넣고 싶다면 분할 횟수 기능을 이용해 넣는 것이 좋은데, 앞서 설명했듯이 한번에 100만원을 넣는다고 좋은 것이 아닌, 한 달에 인정되는 최대 금액은 10만원이므로 만약 100만원을 넣는다면 분할 횟수 기능을 이용해 100만원을 여러 달(10개월)로 나누어 넣는 것이 좋다.
또한 미성년자 자녀가 있다면 청약통장을 신청하는 것이 좋다. 참고로 미성년자들도 청약통장을 만들 수 있기는 하다. 다만 미성년자의 경우 납입기간이 최대 2년밖에 인정되지 않는다.
그리고 자신의 청약통장 점수가 낮다면 부모님의 도움을 받는 방법도 있다. 청약은 해야겠는데 당장 자신의 청약통장 점수가 낮은 경우, 부모님과 상의하여 세대를 합친 후 자신을 세대주로 변경하면 된다. 이렇게 자신이 세대주가 될 경우 부모님의 청약통장을 명의 변경 후 이용할 수 있다.
위에서처럼 청약통장과 관련된 다양한 팁들이 있는데 문제는 이러한 팁들을 알고 있더라도 청약에 대해 자세히 몰라 기회를 놓치는 사람들이 생각보다 많다. 물론, 청약통장을 제대로 활용하기 위해서는 청약에 관한 모든 정보를 알아두면 좋겠지만, 청약과 관련된 알아둬야 할 정보가 너무 많기 때문에 정말 기본적이고 중요한 정보들은 알아두는 것이 필요하다.
● 국민주택과 민영주택의 차이점
국민주택은 나라에서 지은 건물로 비교적 저렴한 대신, 입주 조건이 까다롭다. 반면, 민영주택은 일반 건설사가 지은 건물로 비교적 비싼 대신, 입주 조건이 국민주택보다는 까다롭지 않다. 이러한 국민주택과 민영주택의 차이점은 크게 두 가지로 나눌 수 있다.
① 신청할 때 필요한 조건이 서로 다르다
국민주택 청약을 신청하려면 청약통장의 가입기간과 납입횟수가 가장 중요하다. 그러므로 국민주택 청약 시 청약통장을 만든 지 2년 이상, 납입횟수 12회 이상 등의 조건이 붙는다.
반면, 민영주택 청약을 신청하려면 청약통장의 가입기간과 예치금이 가장 중요하다. 그러므로 민영주택 신청 시 청약통장을 만든 지 2년 이상, 예치금 600만원 넣어 놓기 등의 조건이 붙는다.
② 당첨자를 뽑는 방식이 서로 다르다
모든 사람이 청약에서 당첨될 수는 없기 때문에 등수 높은 사람부터 당첨될 수 있는데 이때 등수를 정하는 국민주택과 민영주택의 기준이 서로 다르다. 먼저 국민주택은 청약통장의 납입횟수와 납입금액이 많을수록 높은 등수를 받는다. 즉, 청약통장을 오랜 기간 납입할수록, 그리고 납입금액이 많을수록 청약 당첨 확률이 올라가는 것이다.
그리고 민영주택은 등수를 정하는 방식이 두 가지가 있는데, 바로 가점제와 추첨제로, 먼저 가점제는 점수 기준표를 정해놓고 점수가 높은 사람부터 당첨되는 방식을 말하며 그리고 추첨제는 말 그대로 신청자 중 당첨자를 무작위로 뽑는 방식을 말한다.
결론적으로, 청약통장의 가입기간은 국민주택이든 민영주택이든 가장 중요한 요소가 되며 이러한 가입기간 외에 요소들은 어떤 주택을 청약할지에 따라 달라지므로 자신이 어떤 요소를 챙겨야 할지 잘 확인하는 것이 중요하다.
● 납입금액과 예치금액의 차이점
납입금액은 국민주택에서 등수를 정할 때 필요하고, 예치금액은 민영주택에서 신청 조건으로 필요한 개념이다. 앞서 설명한 청약통장의 한 달에 납입 가능한 최대 금액은 10만원으로, 즉 자신이 매월 100만원을 넣더라도 실제로는 10만원만 인정된다는 말이다.
여기서 통장에 들어간 100만원은 예치금액이며 실질적인 납입금액은 10만원이라고 볼 수 있다. 그러므로 예치금액은 언제든지 채워 넣을 수 있지만 납입금액은 여러 달에 걸쳐 꾸준히 납부해야만 청약 경쟁에서 유리해질 수 있다.
● 청약 순위와 점수
먼저 청약 순위란, 국민주택과 민영주택을 신청할 때 모두 사용되는 개념이며 그리고 청약 점수는 민영주택을 신청할 때만 사용하는 개념이다. 그리고 청약 1순위, 청약 2순위 등의 말을 많이 들어 볼 수 있는데 청약은 보통 1순위와 2순위로 나뉘며 분양의 기회는 1순위에게 먼저 주어지게 된다. 그러므로 1순위 조건을 충족하는 것이 가장 중요하다. *순위는 청약을 신청하고자 하는 지역에 따라 기준이 달라진다.
예를 들어 수도권에 있는 국민주택은 청약통장 가입기간 1년 이상, 12회 이상 납입 등의 조건이 있지만, 위축지역에 속한 국민주택은 청약통장 가입기간 1개월 이상, 1회 이상 납입의 조건이 붙게 된다. 아래의 표를 보면 국민주택과 민영주택의 지역별 기준을 확인할 수 있는데 쉽게 생각해서 아래의 신청 조건을 충족할 경우 1순위, 충족하지 못하면 2순위라고 생각하면 된다.
| 공공주택(국민주택) | 민영주택 | |
| 수도권 | 가입 1년 이상+ 12회 이상 납입 | 가입 1년 이상+ 예치금 |
| 수도권외 지역 | 가입 6개월 이상+ 6회 이상 납입 | 가입 6개월 이상+ 예치금 |
| 투기과열지구 및 청약과열지역 | 가입 2년 이상+ 24회 이상 납입 | 가입 2년 이상+ 예치금 |
| 위축지역 | 가입 1개월 이상+ 1회 이상 납입 | 가입 1개월 이상+ 예치금 |
● 청약 점수가 매겨지는 방식
청약 점수는 민영주택의 가점제 방식에서 사용되는데, 앞서 가점제는 점수 기준표를 놓고 점수가 높은 사람부터 당첨된다고 설명했다. 이때 점수는 84점이 만점이지만, 점수보다 순위가 더 중요하다. 즉, 2순위 80점 보다 1순위 10점이 더 유리할 수 있다는 말이다. 여하튼, 높은 점수를 받는 것이 청약 당첨에 유리할 수 있다.
청약 점수의 기준은 총 3가지로, 첫 번째 기준은 무주택 기간이 있는데, 자신 소유의 주택이 없는 기간이 길면 길수록 점수가 높아진다. 두 번째 기준은 부양가족 수로, 자신이 부양해야 할 가족 수가 많을수록 점수가 높아진다. 그리고 마지막 세 번째 기준으로는 청약통장 가입 기간이다. 청약통장에 가입한 기간이 길어질수록 점수가 높아진다.
일반적으로 서울권 청약에서는 평균 60점 이상은 되어야 당첨 가능성이 있다고 하는데, 생각보다 점수 커트라인이 높다. 만약 청약통장 납입 횟수가 적다면 민영주택의 추첨제를 이용하면 된다. 민영주택에서는 청약 모집 시 추첨제 당첨자와 가점제 당첨자를 일정 비율로 나눠 놓는데 자신이 순위 및 점수가 낮은 경우 추첨제를 이용하고, 자신이 순위 및 점수가 높은 경우에는 가점제를 이용하면 된다.
지금까지 청약 순위와 점수의 중요성을 설명했는데, 여기에는 함정이 하나 있다. 바로 경쟁률이다. 청약 시 먼저 공급을 받게 되는 순서가 있다는 말이다. 특별공급이 가장 먼저 청약의 기회를 얻게 되고, 그 다음 순서는 지금까지 설명했던 1순위·2순위 청약으로, 여기까지는 아무런 문제가 없다.
그런데 만약 1순위·2순위 청약에서 당첨자의 자격 미달이나 경쟁률 부족 등으로 빈집이 남게 되는 경우 그때부터는 선착순 분양 또는 무순위 청약을 진행하게 된다. 이때는 조건을 대폭 완화하기 때문에 웬만한 사람들도 신청할 수 있는 기회를 얻을 수 있다. 그래서 특별공급이나 1순위·2순위 청약을 하는 것도 좋지만 이러한 매물을 잘 찾는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. *아래의 국토교통부의 청약가점 빠른 계산기를 이용해보는 것도 좋은 방법이다.
● 청약통장 신청 및 청약 신청 방법
청약통장은 은행에서 간단하게 신청이 가능하다. 청약통장의 풀 네임은 주택청약종합저축통장으로, 은행에서 신청할 때 이름이 다르다고 당황할 필요가 없다. 청약통장을 개설할 수 있는 은행은 농협, 우리, 신한, 하나, 기업, 국민, 대구, 부산, 경남은행이 있다. 참고로 청년이라면 청년 우대형 청약통장을 만들 수 있는데 이자 등 혜택이 더욱 좋기 때문에 신청할 수 있다면 하는 것이 무조건 이득이다.
그리고 청약 신청은 ‘LH 청약홈 홈페이지’에서 가능한데 청약 신청뿐만 아니라 당첨자 조회 및 청약 일정과 청약 캘린더 등도 확인할 수 있어 자주 방문해 정보를 확인하는 것도 좋은 방법이다.
